Вопросы создания справочников и классификаторов.

Классификаторы земель.

В земельно-кадастровом деле описание земельного участка выполняется с помощью различных справочников и классификаторов. Классификатор не только описывает объект недвижимости, но и играет большую роль при структуризации информации в базе данных. В базе данных можно получить ответы только на те вопросы, которые предусмотрены при проектировании системы справочников и классификаторов.

Организация единого информационного пространства зависит от того, насколько удачно разработана система классификаторов. Существуют объективные причины сложности создания системы классификаторов. В качестве примера рассмотрим классификаторы земель.

Классификатор: официальный документ, представляющий собой систематизированный свод наименований и кодов классификационных группировок и (или) объектов классификации.

СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" предусматривает деление территории города на следующие категории:

• селитебная территория (общественные центры, жилая застройка, улично-дорожная сеть, озеленение территории общего пользования);

• производственная территория (промзоны, научная и научно-производственная зона, коммунально-складская зона);

• ландшафтно-рекреационная территория (городские парки, парки зон отдыха, леса, сады, бульвары);

• учреждения и предприятия обслуживания (детские дошкольные, общеобразовательные школы, спортивные центры, раздаточные пункты молочной кухни, аптеки, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, отделения связи, сберкассы и т.д.);

• транспорт и улично-дорожная сеть (внешний транспорт, сеть общественного пассажирского транспорта и пешеходного движения, сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств);

• инженерное оборудование (водоснабжение и канализация, электро-, тепло-, холодо-, и газоснабжение, связь, радиовещание и телевидение, инженерные сети городской инфраструктуры, коммуникационные тоннели и коллектора).

Видно, что приведенная классификация территории города выполнена на основании градостроительной концепции развития города, градостроительной ценности территорий, градообразующих функций отдельных территорий.

"Состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов.

В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входит:

1) земли городской, поселковой и сельской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами;

6) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения" (1) ст. 71.

Видно, что Земельный кодекс дает другую классификацию земель. Анализ запросов местных органов власти показал, что информационная система, основанная на ведомственных классификаторах земель, не может обрабатывать запросы местных органо в власти. При управлении территориями необходим вневедомственный классификатор земель.

Важно отметить, что:

- земельный кадастр отражает фактический юридический статус земельных участков;

- градостроительный кадастр отражает градостроительную функцию территорий;

- ГИС города должна отражать функции земельных участков при управлении развития города и размер платежей в бюджет города.

Поэтому ГИС города и земельный кадастр города должен содержать несколько классификаторов земель.

Теория классификатора земель для земельно-имущественного кадастра разработана слабо. В земельном кодексе дается классификация земель. Но это ведомственная классификация и она не соответствует возможным информационным запросам к земельному кадастру со стороны органов исполнительной и представительной власти.

Для обоснования классификатора земель желательно провести обследование возможных запросов со стороны органов исполнительной власти. Опыт показал, что разработка классификатора земель по функциональному признаку использования земель тупиковая. Все возможные варианты функционального использования земель указать невозможно. Ещё несколько лет назад не было оптовых рынков, платных муниципальных автостоянок, казино и т.д.

Существующие градостроительные классификаторы земель ориентированы на градостроительные задачи планирования территорий. Поэтому их необходимо учитывать при разработке. Но они не предназначены для решения специфических задач земельного кадастра задач

Методически более обосновано разрабатывать классификатор земель, рассматривая земельный участок как объект недвижимости. Классификатор земель должен быть многоаспектным и отражать различные точки зрения на земельный участок как объекта недвижимости. Это реализуется в фасетной, а не иерархической структуре классификатора.

Первый аспект классификатора земель - категория землепользователя: государственные земли, земли субъекта, городские, муниципальные и т.д. В развитии этого аспекта, как правило, необходимо указывать ведомство соответствующего подчинения: министерство обороны, министерство иностранных дел и т.д.

Второй аспект - источник доходов: бюджетная или коммерческая организация является землепользователем.

Третий аспект - функциональное использование земель или градостроительная категория территории. Здесь выделяются земли жилой застройки, промзоны, городских коммуникаций, земли лесного и водного фонда и т.д.

Для стран, которые строят рыночные отношения, характерным является отсутствие деления территорий на земельные участки. Поэтому рекомендуется "австралийская" модель создания земельного кадастра.

Суть её заключается в том, что устанавливаются условные границы землевладений, определяются площади земельных участков для налогообложения по декларациям (заявлениям) землепользователей. Точные границы с выполнением геодезических работ устанавливаются только для оформления операций с земельным участком: продажа, залог, дарение и т.д. Это позволяет быстро создать налогооблагаемую базу с растяжкой по времени дорогостоящих землеустроительных работ.

Во многих городах фактически используют "австралийскую" методику установления границ земельных участков при создании земельного кадастра.

Можно указать две технологии инвентаризации городских земель. "Киевская" технология - предусматривает инвентаризацию земель по кадастровым кварталам. Достоинство этого подхода в том, что сразу увязываются площади земельных участков по территориальным образованиям и получается качественный баланс земель города по всем административно-территориальным образованиям.

"Московская" технология - выборочная инвентаризация отдельных категорий земель: промзоны, жилые районы и т.д. Она позволяет быстро получить данные по отдельным категориям земель, с которых поступает доход в городской бюджет. Но при выборочной инвентаризации трудно получить баланс земель по территориальным образованиям.

В настоящее время система классификаторов земельного кадастра является его слабым местом. В связи с введением коэффициентов к базовым ставкам арендной платы необходим детально проработанный классификатор целей использования, на основании которого введены коэффициенты.

При кадастровом описании земельного участка необходимы классификаторы характеристик, которые используются при описании земельного участка: строения, типы строений, их характеристика; рельеф, экология и т.д.